商铺生意差可以提前退租吗,合同未提到违约

　　自疫情以来，各地很多餐馆被迫关门停业，开始恢复营业后，生意和往常比十分惨淡。不少商铺面临着零生意与付房租的双重压力,店主们金钱周转困难，无奈下选择与房东解约退租。

　　今天，铺小秘跟大家说说租商铺步骤中的最后一步,即“商铺退租”，这关乎到承租者能否“功成而退”,也是非常容易引起法律纠纷的一个环节。

　　一般来说，正常的商铺退租步骤很简单：

　　承租人只需要提前15天到30天告知房东，具体提前时间长短可参照合同规定，结清物业管理费水电即可。

　　但在许多情境下，承租人往往会由于经营不善或其他问题，无法租满约定的时间，提前提出解约退租,从而引发一系列纠纷。

　　作为承租人一方，应该如何捍卫自己的权利呢？

　　Q1:生意做不下去了，想要提前退租，可以拿回押金吗？

　　提前退租属于违约行为，赔偿金额多少，取决于合同约定的违约责任追究。如果合同中有对租房后中途退房有明确规定的。举个例子，如果合同中明确规定“在租赁期内，乙方需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应还相应的租金。”则按合同中有规定执行。如果合同中没有规定的，可以和房东互相协商来解决租房后中途退房退还剩余租金的问题。经双方达成一致，则按约定的执行。如果协商不成，可以向法院起诉解决纠。

　　Q2:商铺无法办理营业执照，可以退租吗？

　　在签订合同前，房东表示可以商铺资质可以做餐饮,但租完商铺装修完成后，餐饮服务许可证办理不下来，可以退租吗？可以。

　　双方签订的租赁合同已明确商铺用途为餐饮，而事实上商铺无法做餐饮使用，租户有权解除合同。商铺涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，因为商铺经营的特殊性，对于水、电、煤气等特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响。在合同明确约定商铺用途，却无法满足正常需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。

　　Q3:商铺退租，房东要求恢复毛坯合理吗？

　　商铺如果不装修是无法经营的，如果租赁的商铺本身并不是毛坯房，或者经出租人同意装修的，房东要求恢复毛坯房状态显然是不合理，也不合法的。如果承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　根据《中华人民共和国合同法》：

　　第二百二十三条【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者“物的性质使用后的状态。

　　Q4:解除房屋租赁合同时，装修的东西归谁?

　　在租房的过程进行装饰装修是否经过房东同意，会影响到装修物品的归属。如果是未经过房东同意而装修，实际上已经构成违约，不仅不能要求房东承担装修的费用，相反的房东可以要求承租人将房屋恢复原状或者是赔偿损失。如果承租人是经过房东同意进行装饰装修的，在合同解除时，装修后的物品按形成附合和未形成附合来确定归谁所有。未形成附合的物品，即没有和房屋结为一体的，如空调、窗帘、吊灯等应当属于承租人所有；形成附合的部分，如铺的地板、墙纸等，因为是经过同意才进行装修的，人有约定的按照约定确定，如果没有约定的，根据合同解除的原因来确定：

　　房东存在过错而解除合同的，承租人可以要求赔偿附合装修物的残值。

　　承租人过错而解除合同的，不能要求赔偿，但房东同意利用的，应予以适当补偿。

　　双方原因导致合同解除的，装修物的残值按过错承担责任。

　　因不可抗力而解除合同的，残值按公平原则由双方承担。

　　Q5:退租之后，原本的营业执照怎么处理？

　　如果只是变更商铺地址，换个商铺继续进行之前的生意，可以前往工商所办理营业执照地址变更；如果彻底放弃生意经营，则可以前往原先登记的辖区工商所办理营业执照注销手续。退租之后，原本的营业执照不要忘记进行注销或变更，以免影响原商铺的后续租页。

　　在此提醒，在签约商铺租赁合同时，需要注意以下四个要点：

　　1.商铺需要有合法产权，否则租赁合同无效，同时需要明确待租商辅销否加理工商登记能否满足经营生意所需。

　　2.商铺的装修事项包括退租时装修如何处理，需要和出租人协商确定以免产生争议。

　　3.在合同上明确单方解除租赁合同的情形以及违约责任。

　　4.和出租人约定的所有事项都应当以书面形式保留证据。