中国房地产回弹 全面复苏还需时间

　　境内中债信用增进公司担保债券和境外贷款已有一些进展。然而私企开发商的融资渠道也还没有完全恢复。我们将关注能够进入境外债券市场的开发商数量是否增加。

　　当前息差水平已经反映了大量利好消息，但我们在房地产业已发现一些价值机会。质素较高的合资企业开发商和享有政府新政策支持的若干私企开发商预期将改善。此外，业务更加多元化的开发商相比纯住宅房地产开发商可能表现更好。

　　房地产销售所得款项是开发商的最大流动资金来源，我们将关注未来几个月的销售情况。国企与私企开发商之间的销售表现无疑出现差异。如果整体房地产市场复苏，国企开发商将获得更大好处。同时，由于过去一年半，土地收购不多，私企开发商今年可供出售的房产可能较少。所以，我们担心部分私企开发商在今年的销售额可能仍然会出现同比下跌。

　　自去年11月中国政府机关推出全面措施，以支持陷入困境的房地产行业进行融资以来，当地高收益房地产债券出现复苏迹象。然而，信贷质量的复苏可能缓慢，而且私营企业与国有企业之间存在差异。

　　这次危机已经让房地产业出现结构性转变。占有更大市场份额的国企进行市场整合是过去一年的主要趋势，而且短期内可能继续。尽管中国推出支持性的房地产政策而且经济已经重启，我们认为行业的复苏尚需时间。

　　中国放松防疫政策及重新向世界其他地区开放，将帮助经济恢复和改善中国企业的前景。放松防疫也提振了潜在买房者对未来收入和房地产行业的信心。

　　（作者邴竹君是安本亚洲固定收益投资经理）

　　债券价格任何潜在的进一步回升将需要更多需求侧宽松政策、快过预期的销售回暖、及融资渠道的进一步改善（如能够涉足美元债券市场）。下行风险是财务底子较弱的私企开发商出现更多违约或困境交换，尤其是在今年上半年有美元债券到期的开发商。

　　业务多元化开发商表现更好

　　未来一年，随着地方城市出台更多放宽购房政策的措施，房地产需求有望回升。中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会也已经允许房价连续三个月下跌的城市放松首套住房贷款利率下限。市场普遍预期将宣布更多需求侧放宽政策，销售额可能会在今年第二季实现同比增长。

　　政府机关的支持专注于行业融资，包括鼓励境内债券发行、股权融资和境外贷款。鉴于这种有利的政策立场，中国房地产行业今年应该趋向好转，但要达到正常状况还有很长的路要走。

　　短期内，中国高收益房地产债券息差不可能从现在约2000个基点的水平回到疫情前不到1000个基点的水平。过去两年的加强监管和疫情干扰已经对房地产业、个别开发商和投资者信心造成重大打击。因此令房地产销售下滑，同时违约率仍然高企。

　　防疫放宽提振买家信心 

　　房地产业复苏的另一个潜在刺激原因是债务重组。如果开发商成功进行债务重组，将为他们的负债提供出路，债券价格可能提高。中国高收益房地产债券的信贷息差从11月的低位收窄超过4000个基点，现在已经回到约2000个基点，接近2021年10月房地产危机刚刚出现时候的水平。