二手房买卖纠纷找哪个部门(二手房交易纠纷找什么部门)

　　二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉

　　法律咨询：

　　2016年5月4日，张某与陈某签订一份二手房转让协议约定：买受人陈某与2016年6月15日前向张某一次性付清买房款90万元。但直到8月10日前陈某迟迟不交付购房款。最后，张某决定以诉讼的方式维护自己的合法权利。那么，二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉呢？

　　律师解答：

　　同商品房买卖纠纷一样，二手房买卖纠纷的当人事也应该选择有管辖权的法院进行诉讼。管辖是指各级人民法院和同级人民法院之间，受理第一审民事案件的分工和权限。具体到二手房买卖纠纷而言，首先涉及的是约定管辖，如果买卖合同中约定了管辖的法院，而这种约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，那么由双方约定的法院管辖。其次是地域管辖，在没有约定的情况下，地域管辖也就是指不同地区的同级人民法院受理之间受理第一审民事案件的权限和分工。商品房属于不动产，依据我国《民事诉讼法》第33条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人人民法院专属管辖。同时，《民事诉讼法》第23条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。最高人民法院《关于适用的解释》第28条并未将商品房买卖合同纳入适用《民事诉讼法》第33条的范围，也就是说，商品房买卖合同并不是专属管辖。因此，应适用《民事诉讼法》第23条规定，由被告所在地或合同履行地的人民法院管辖。

　　房屋买卖合同纠纷管辖法院的认定应该去哪里起诉

　　房屋买卖合同纠纷管辖法院的认定应该去哪里起诉？

　　《民事诉讼法》

　　第三十三条【专属管辖】下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

　　（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

　　《民诉法解释》

　　第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

　　第十八条合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。

　　合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。

　　合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

　　二、对房屋买卖合同管辖法院的层次理解：

　　对于商品房房屋买卖合同纠纷的管辖法院的理解有三重层次

　　（本文仅讨论商品房买卖案件，不包括民诉法解释第二十八条规定的“农村土地承包经营合同纠纷等”合同类型）

　　1.当该案件是不动产的物权纠纷时，由不动产所在地人民法院管辖。

　　我国物权法将物权分为了所有权、用益物权和担保物权。所有权包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权。[1]

　　《民诉法》第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。常见的因不动产引起的物权纠纷有：物权确认纠纷，返还原物纠纷，排除妨害纠纷，消除危险纠纷，恢复原状纠纷。

　　该条款对不动产物权纠纷案件的规定是专属管辖，强制规定某些案件由特定的法院管辖，其他法院没有管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院的确定管辖法院的制度。

　　2.当该案件是因合同中约定的主合同义务引起的债权纠纷时，由民诉法第二十三条予以认定。

　　2.1首先，先确认此类案件可以由被告住所地和合同履行地的法院管辖。

　　2.2其次，判断合同履行地的地点。

　　2.2.1是否在合同中有约定管辖法院，如若有约定，则约定的履行地为合同履行地。但如果合同没有实际履行，且当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

　　2.2.2如若在合同中没有约定管辖法院的，就要分为三个小点：

　　最主要判断的标准是履行义务一方为哪一方。房屋买卖合同是一个互负债务的双务合同，对于卖方来说，他的主要义务是交付房屋，配合完成不动产变更登记；对于买方来说，他的主要义务是支付房屋价款。所以，从两方来说，有其各自的合同义务，即也有两个“履行义务一方所在地”，不能单纯地通过能体现合同本质性义务的一方所在地/单纯的诉讼请求来判断合同履行地。

　　通过举一个例子来更好地说明一下：J是房屋买卖合同的卖方，Y是房屋买卖合同的买方，当J起诉Y要求支付房款时，该案的争议标的即为给付货币，由接受货币一方所在地即J的住所地为合同履行地。如果当Y起诉J要求交付房屋的，（类似于基于物权请求权基础的返还原物请求权）则是由不动产所在地为合同履行地。

　　3.当该案件是因合同中约定的违约金而引起的债权纠纷，则合同履行地为履行义务一方的所在地，即需支付违约金的一方所在地。

　　因为这种情况，属于《民诉法解释》第十八条中规定的“其他标的”的类型。

　　[1]《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》：180.法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信

　　遭遇房产纠纷应该怎么办，律师给你支3招

　　遭遇房产纠纷应该怎么办，律师给你支3招

　　对于房子是每一个人都会想要购买的需要，以及对于房子的购买是需要经过很多的手续办理以及步骤的，那么对于二手房的购买也是需要进行合同签订的，那么房子的购买也是会产生一系列的纠纷，这又该如何处理，我们就来进行探讨吧。

　　遇到房产纠纷应当怎么办

　　二手房买卖交易程序比较复杂，历时较长，纠纷在所难免。当发生纠纷时，对于购房者来讲，需要做两件事，一是通过中介直接与对方积极协商解决，找到纠纷发生的原因，对于因误会产生的纠纷要消除误会；不要激化矛盾，尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷，可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合同或解除合同。二是保存好证据，当然卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法，上述部门很难介入民事纠纷，反而会耽误时间。

　　哪些房子不能办理按揭贷款

　　针对这一问题，律师表示，在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有：

　　(1)没有房产证的；

　　(2)旧城改造内的房屋；当地房管部门已经封档，不能办理抵押登记；

　　(3)土地使用权已抵押的房屋；

　　(4)已经被依法查封冻结的房屋。

　　贷款比较困难的房屋有：

　　(1)集体土地上的房屋；

　　(2)房龄很老的房屋，一般超过30年的房子就不能贷款了，有些甚至都属于危房。

　　二手房买卖能绕开经纪人吗

　　律师建议，买卖双方最好不要绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息，绕过他就违反了诚实信用的原则。

　　(1)经纪人为购房者提供房源信息是最大的价值体现，既然接受了服务就应支付费用；

　　(2)买卖双方非专业人士，对贷款银行、过户部门、税务部门的工作步骤及整个购房步骤都不了解，会导致办理时间拉长；

　　(3)双方缺乏基本的信任，会由于一些小的分歧而引发大的矛盾，而如果有经纪人从中斡旋，能化解矛盾。选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一些公司，大公司业务知识培训相对完备，合同版本相对完善。还要注重选择经纪人，要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。

　　房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是指关于房屋和土地的权益争议。一旦发生房地产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

　　1、调解。即在第三者的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民间纠纷调解，包括房地产纠纷的调解。

　　2、仲裁。房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，当事人必须执行。

　　3、诉讼。即依法向人民法院提起诉讼，以解决房地产纠纷

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