买房子商业贷款需要什么条件(买房子商业贷款可以转成公积金贷款吗)

　　（图源/视觉中国）

　　隐形的灰色产业链

　　经营贷替换房贷之所以受到买房人的青睐，降低还贷成本是最大的诱惑。

　　“在政策刺激的推动下，经营贷的成本明显下降，低于房贷。从成本的角度，用经营贷替换房贷可以减少利息支出。”广科咨询首席策略师沈萌表示。

　　另外，在法律人士看来，如果没有中介人员的推介，购房人往往是不知道还有这些投机方式的，也很难找到可以配合办理的金融机构。而如果没有金融机构内部人员的配合，往往也没那么容易办成。

　　当中介、过桥公司、金融机构全被串联在这条灰色产业链上，行业人士认为，这无疑会扰乱金融市场秩序。

　　一位中国银行的工作人员告诉《财经天下》周刊，经营贷必须保证贷款用途合规，一经发现经营贷替换房贷，会提前让贷款人结清贷款，“而且我们的用款都是直接公对公要合同的，不能转个人账户。”

　　对于购房者来说，经营贷替换房贷，虽然能降低金钱成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

　　“一旦被查出，贷款人将面临提前全额偿还贷款的风险，征信也会严重受损。而且如果无法及时偿还银行贷款，后期还将面临房产被拍卖的风险。”北京金诉律师事务所主任王玉臣说。

　　与此同时，金钱中介和银行也不能独善其身。“一旦被监管部门查出来，它们也会面临被处罚的风险，有的罚款甚至高达数百万以上；更严重者，有关责任人甚至还可能被追究刑事责任。”王玉臣表示。

　　我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万元以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

　　2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合中国人民银行办公厅，发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

　　《通知》明确规定，禁止经营贷流入房贷，并从多个维度进行防范和惩治。比如，明确规定要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及对持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证等。

　　一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究贷款人相应法律责任。种种风险之下，购房人对于经营贷替换房贷的行为也持谨慎态度。

　　在听中介推销完后，刘颖挂断了电话。她认真考虑了下，还是放弃了经营贷置换房贷的想法。“我觉得中介机构太黑了，里面还不知道藏着多少未知风险呢，还是算了吧。”在法律规定的高压线下，没有人愿意铤而走险。

　　据了解，为了维护房地产市场的健康发展，减轻购房者的负担，去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，直接推动全国各地房贷利率大幅度调降。

　　9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　截至目前，济宁、武汉、宜昌、襄阳、清远、江门、云浮、湛江、天津、石家庄等多个城市已经加入房贷利率下调的行列。其中，济宁由4.1%降至3.95%；清远由4.1%降至3.7%；武汉、宜昌、襄阳、天津由4.1%降至3.9%；石家庄由4.1%降至3.8%。江门、云浮、湛江则是取消了利率下限。

　　处于修复阶段的房地产市场，正在通过调整首套房贷利率下限向外界释放积极信号。在此情势下，经营贷置换房贷的闹剧终将被理智的购房人治愈。

　　（文中刘颖、杨珂为化名）