安置房地下车库产权归属(人防地下车库产权归属)

　　地下车库是谁的？这是TJ花园的业主与开发商HTA，以及他们的物业公司HDA争论的另一问题。也是TJ花园业委会与积极分子不愿意与HDA续签的重要原因。

　　TJ花园有三个地下车库，一、二期车库已经启用，第三期车库已经建完，但直到现在也未启用。一期车库由开发商进行管理，二期车库在小区自治期间由二期业主进行管理，但HDA公司入住之后，二期车库有其管理，二期车库也就变向地归为了开发商进行管理。

　　地下车库的产权归谁？在我刚参与小区事务时，一位大爷就给我说过，小区地下车库是人防工程，开发商没有产权，既然他们没有产权，就应该归业主所有（实际上后来有文件规定，即使人防工程，谁开发，谁管理，这是后话）。如果开发商主张地下车库归其所有，应该拿出相应的产权证明。

　　在换物业期间，有一个著名的判例在微信圈里多次被转载。这个案例发生在南京，由业委会起诉开发商的地下车库案，第一次判决之后，双方不服，进行了第二次判决。判决如下:

　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款50万元。综上，2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车库出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。

　　这个案例第一次判决依据业主的公摊面积，即小区业主的公摊面积是否将地下车库计算入内。如果计算入内，应该是属于业主的。第一次判决业主委员会胜诉。在二审时，依据最高法院的司法解释，以及南京市的地方规定。也就是开发商需要拿出证据，尤其是当初规划车位的证明，然后再根据相关规定进行判决。

　　TJ花园业主委员会的意见也是如此，地下车库归谁与个人的利益没有多大关系，比如我自己就没有地下车位。甚至因为维权，后来有些业主遭到了开发商的报复，阻止他们的车进入地下，把他们在地下的车位取消，将车位转让给拥护他们的业主。但是业委会是代表业主利益的，需要向业主交待。如果开发商能够拿出相关证据，符合国家和天津市的法律相关规定，业委会就承认地下车库是开发商的。相反，如果拿不出证明，但强说是他们的，并坚持继续在小区进行物业管理，只能说明吃相太难看。